Многоквартирный дом – это не просто жилое здание с многочисленными квартирами и жильцами. Это своеобразный миниатюрный мир со своими правилами, законами, проблемами и задачами, которые приходится ежедневно решать жильцам. Естественно, существуют дома, жильцы которых хорошо знакомы между собой, умеют договариваться и неплохо справляются с поддержанием порядка в своем здании. Это, чаще всего, касается небольших многоквартирных домов (10-15 квартир) старого образца. В новых постройках все несколько иначе. Во-первых, размеры современных зданий, как правило, намного больше домов, построенных несколько десятилетий назад. Число квартир в таких домах может достигать 100-200. И, конечно же, далеко не все жильцы хорошо знают друг друга, что серьезным образом сказывается на содержании здания в чистоте и порядке.
Управлять таким домом «демократическими силами» жильцов очень непросто. Даже принятие закона о Товариществах собственников жилья (коротко — ТСЖ) не решило проблему. А лишь добавило новых неудобств. Что такое ТСЖ? По сути – это некоторое количество жильцов определенного , которые решили возложить на себя груз ответственности по управлению «своим» зданием.
После принятия закона количество таких Товариществ значительно увеличилось. Людям показалось это хорошей идеей. И, на первый взгляд, так оно и есть. Есть определенный круг жильцов (несколько квартир), которые занимаются вопросами обслуживания дома, коммунальными платежами, ремонтом, сбором средств с жильцов. И вот этот последний пункт и является ключевым недостатком.
Подумайте сами, что может прийти в голову человеку (или даже группе лиц), который получил в свои руки власть, доверие жильцов дома и свободный доступ к их финансам (в виде ежемесячных коммунальных платежей). Ведь можно запросто собрать деньги с нескольких сотен квартир (да еще и делать это в течение нескольких месяцев) и скрыться с немалой суммой в неизвестном направлении. Неприятно об этом говорить, но так многие и поступали. Некоторые изначально создавали ТСЖ с одной целью – быстро обогатиться и исчезнуть.
С нашим законодательством провернуть мошенническую схему с коммунальными платежами не составляло большого труда. Самые умные представители ТСЖ могли годами наживаться на доверчивых жильцах многоквартирных домов, не привлекая внимания к своей персоне. Нормы ежемесячного потребления в нашей стране слишком высокие. То есть, человек практически никогда не использует столько воды или газа, за сколько он платит ежемесячно. Вот тут ТСЖ и наживаются. Они просто сокращают расход ресурсов (вполне законными методами, о которых жильцы даже не подозревают), а разницу кладут в свой карман. И так продолжается годами.
Конечно же, и среди ТСЖ бывают приятные исключения. Ведь не все в нашей стране воры и мошенники. Есть и вполне порядочные люди, которые по-настоящему хотят помочь жильцам своего дома. Но таких очень и очень мало. Так, как же быть жильцам больших многоквартирных домов, которые не могут своими силами уследить за содержанием своего здания? Если вариант с ТСЖ не нравится, то есть еще один – .
Что представляет собой управляющая компания?
Говоря совсем простым языком и не углубляясь в детали, можно сказать, что управляющая компания – это тот же ТСЖ, только официально зарегистрированный и имеющий «задокументированные» обязанности перед собственниками жилья.
Такая компания имеет юридический адрес, название, директора, персонал и весь пакет учредительных документов, необходимых для обеспечения деятельности в данной сфере.
Основное преимущество управляющей компании заключается в том, что в случае возникновения спорных вопросов или неприятных ситуаций, жильцы всегда будут знать, куда им обращаться и где искать нарушителей. Конечно же, и здесь не все так хорошо и прозрачно. Ведь и управляющая компания может производить различные махинации с платежами и наживаться на доверчивых гражданах. Но скрыться с миллионами рублей в кармане такая компания вряд ли сможет. Кроме того, управляющая компания реально может сократить ежемесячные расходы жильцов дома в 1.5-2 раза за счет установки общих счетчиков на воду, газ, электричество и т.д. Но и это еще не все. Ни для кого не секрет, что далеко не все услуги ЖКХ, которые числятся в квитанциях на оплату, честно исполняются. Другими словами, мы часто платим за то, чего не получаем. Управляющая компания может добиться вычеркивания данных пунктов из квитанций на оплату.
Как видите, преимуществ в услугах управляющей компании предостаточно. А теперь о приятном для начинающих и действующих предпринимателей и бизнесменов. Конкуренция на данном рынке услуг не такая уж и серьезная. В некоторых городах таких компаний совсем немного. Более того, иногда можно наблюдать превышение спроса над предложением. Еще приятнее тот факт, что организация управляющей компании не требует каких-то астрономических вложений. Можно начать практически с нуля.
Как организовать услугу управления многоквартирным домом?
Изначально вы должны понимать, чем именно занимается управляющая компания. В ее главные обязанности входит решение вопросов учета потребления электричества, воды, газа, вывоза мусора и уборки в доме и на придомовой территории, стрижки газонов и прочее (полный набор задач зависит от уровня дома и количества потребляемых жильцами услуг).
Естественно, хорошая управляющая компания занимается не просто учетом, но и всеми силами старается снижать расходы жильцов на содержание своего дома и квартир. Для этого ставят , газ, электричество, снижают периодичность вывоза мусора (если это возможно) и т.д.
Зарегистрировать управляющую компанию несложно. На это потребуется около одной-двух недель и несколько походов в вашу налоговую инспекцию (сейчас называется ИФНС). Никаких сложностей возникнуть не должно.
Сложность в данном бизнесе только одна. Нужно суметь уговорить жильцов дома принять ваше предложение по управлению домом вашей компанией. Сделать это нелегко. Но если вы будете достаточно убедительны и сможете наглядно продемонстрировать варианты снижения ежемесячной оплаты, то у вас все получится. Тем более что для получения согласия необходимо 50% плюс один голос.
После того как согласие жильцов многоквартирного дома получено, пора заключать договора с поставщиками ресурсов — городским водоканалом, горгазом, энергосбытом, «мусорной» компанией, газонокосильщиками и т.д. А дальше – устанавливаем счетчики и начинаем выполнять обещания, данные жильцам. То есть, снижать коммунальные платежи.
Естественно, не забываем и о себе. Ведь вы не собираетесь работать бесплатно. Необходимо установить свой тариф на обслуживание дома. Эта сумма может зависеть от разных факторов (иногда отталкиваются от площади каждой конкретной квартиры). В среднем эта сумма составляет 500-700 рублей с каждой квартиры. Если в доме 1150-200 квартир, то ежемесячный доход будет очень даже приличным. А ведь таких домов под вашим управлением может быть не один десяток. Желаем вам успехов в бизнесе!
Совет МКД - выгодное преимущество для собственников жилья
Совет многоквартирного дома - сравнительно недавнее явление жилищного законодательства. По сути дела собственники жилья зачастую не понимают всей важности создания столь полезного совещательного органа. Безынициативность и безразличие самих жильцов порождает множество проблем, которые можно было бы преодолеть, создав в своем доме совет многоквартирного дома.
Безусловно, в домах, которые находятся на эксплуатации управляющих компаний, проблемы с ремонтом и обслуживанием жилья возникают гораздо чаще, чем там, где собственники создали ТСЖ. Однако создать товарищество собственников жилья не так-то просто, а в некоторых случаях в силу объективных причин невозможно. В таком случае, для того, чтобы мнение жильцов было объективно донесено до управляющей компании, собственникам необходимо создавать совет многоквартирного дома.
В нашем законодательстве создание совета многоквартирного дома закреплено Федеральным законом Российской Федерации от 04.06.2011г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Значительной поправкой в Жилищный кодекс РФ можно назвать введение обязательной процедуры избрания совета многоквартирного дома. Таким образом, до июня месяца 2012 года во всех домах, где не созданы ТСЖ или ЖСК, должны будут организовать совет многоквартирного дома.
На самом же деле появление и деятельность совета многоквартирного дома может благотворно сказаться в вопросах взаимодействия с управляющей компанией.
Что такое совет многоквартирного дома
Данный институт не является совершенно новым, хотя прообразы совета многоквартирного дома были и ранее, только они назывались домовыми комитетами. Теперь же Жилищный кодекс статьей 161.1 официально закрепил подобный совещательный орган, назвав его Советом многоквартирного дома.
Безусловно, попытка законодателей разбудить собственников и привлечь их к реализации решений, принятых на общих собраниях собственников помещений, поможет им своевременно решать проблемы, возникающие в их доме. Теперь основной задачей всех участников процесса: от руководителей управляющих компаний, до каждого конкретного собственника жилья - становится создание совета многоквартирного дома. Законодатели при внесении изменении в Жилищный кодекс учли проблемы создания советов многоквартирных домов пунктом 2 ст. 161.1.
Каждый из собственников помещений в многоквартирном доме, эксплуатируемом управляющей компанией, должен четко понимать, что если в течение календарного года решение об избрании совета не принято или не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании совета дома.
Если говорить более понятным языком, то в домах, находящихся в управляющей компании, а также в непосредственном управлении, собственникам помещении нужно как можно скорее создавать самостоятельно совет многоквартирного дома. Исходя из закона, до июня этого года жильцы должны будут избрать совет или же организовать ТСЖ.
Кстати, согласно все тому же Жилищному кодексу, собственники могут создавать специальные комиссии и привлекать их непосредственному руководству. Например, такие комиссии могут представлять интересы собственников и согласовывать договора с управляющей компанией. Это тоже вызвано тем, что мы порой соглашаемся с теми условиями, которые нам предлагает УК, и подписываем договор не глядя. А ведь заключение договора – ответственный шаг. В данном документе нужно предусмотреть весь перечень необходимых работ, сроки и периодичность их проведения и многое другое. Только после этого можно требовать и его исполнения.
Но одной из важных задач совета дома является выбор управляющей компании и оценка ее работы. Так что в случае, если управляющая компания не выполняет свои обязательства перед жильцами, собственники вправе отказаться от ее услуг. По закону вроде бы достаточно решения общего собрания для заключения договора с другой компанией. Однако, в реализации этого права в настоящее время есть определенные проблемы. И совет может их решить, представляя интересы всех собственников.
Все очень просто
Основополагающим моментом при создании совета многоквартирного дома является то, что регистрировать его в органах местного самоуправления или иных специализированных структурах не нужно.
Совет многоквартирного дома не является юридическим лицом, а, следовательно, не обязан платить госпошлины за создание и регистрацию, заказывать печать, открывать расчетные счета, подавать налоговую, бухгалтерскую, статистическую отчетность, исчислять и оплачивать налоги.
Идея придать правовой статус ранее существующим домовым комитетам, старшим по дому исходила из положительной практики, сложившейся в сфере управления многоквартирными домами. В тех домах, где инициативные люди брали на себя ответственность за организацию взаимодействия с управляющей компанией, как правило, достаточно быстро наводился порядок, решались вопросы по содержанию и ремонту общего имущества. Диаметрально противоположная ситуация складывалась в домах, где таких людей не было: протекающие крыши, коммуникации, грязь в подъездах и ощущение безысходности. Для вступления в программу капитального ремонта необходимо было провести общее собрание, за организацию проведения которого никто браться не хотел. Именно поэтому было решено создать совет многоквартирного дома в каждом доме.
К людям, которые войдут в совет дома, не предъявляется никаких квалификационных требований. Совет – это всего лишь совещательный орган, который просто сможет стоять на защите прав и интересов собственников.
Совет многоквартирного дома не является юридическим лицом в отличие, к примеру, от товарищества собственников жилья. Однако председатель совета может заключать договоры с управляющей компанией (при наличии доверенностей собственников), контролировать все виды работ и качество поставляемых жилищных и коммунальных услуг, влиять на политику в части определения платы за содержание и ремонт дома.
Создаем совет
Организовать совет многоквартирного дома не так уж сложно. Решение о его создании должно приниматься на общем собрании собственников помещений в данном доме. Инициаторами общего собрания могут выступать собственники. Решение о создании совета дома должно приниматься только на общем собрании. Кроме того, инициативная группа, на плечах которой и будет лежать создание совета, должна уведомить других собственников помещений в данном конкретном доме о проведении общего собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. Жильцов можно уведомить об общем собрании в письменной форме, вручив уведомление каждому или через объявление.
Для создания совета инициативной группе необходимо выполнить следующие действия:
- во-первых, необходимо обратиться в управляющую организацию для получения практических рекомендаций по оформлению полного пакета документов по проведению общего собрания собственников. Ведь создание совета полезно и непосредственно самой компании. Инициаторам проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо будет подготовить ряд документов;
Во-вторых, собрание в очной форме проводится посредством совместного присутствия собственников в определённом месте и в определённое время;
В-третьих, чтобы собрание было признано состоявшимся, необходимо, чтобы на собрании присутствовали собственники, обладающие более 50% голосов от общего количества голосов. Измерителем в голосовании будет считаться размер площади помещений каждого собственника. Соответственно, чем больше квадратных метров во владении у собственника, тем весомее будет его голос.
Подготовка и проведение общего собрания
Собственники помещений многоквартирных домов должны четко понимать, что закрытой дверью в квартиру их собственность не ограничивается, что содержать и ремонтировать они обязаны и лестничные клетки, и крышу, и чердаки, и подвалы, что совет дома нужен прежде всего им, собственникам помещений многоквартирного дома. Поэтому необходимо провести общее собрание и выбрать людей, которые возьмут на контроль все эти вопросы и будут тесно взаимодействовать с управляющими и обслуживающими организациями.
Подготовку общего собрания собственников жилья по избранию совета многоквартирного дома рекомендуется начать с опроса соседей и узнать у собственников помещений кого бы они хотели видеть в составе совета дома и кандидатуре на пост председателя. Если в процессе опроса сформируется единое мнение по составу совета и кандидатуре председателя, то голосование на будущем собрании можно провести поднятием рук (кто «за», кто «против», кто «воздержался»).
Беседы с соседями позволят сформировать инициативную группу для подготовки и проведения общего собрания. Не забывайте о том, что прежде чем избрать кого-то в состав совета многоквартирного дома, нужно заручиться его предварительным согласием. Совет, состоящий из собственников, не желающих принимать участие в его деятельности, будет неработоспособен.
Закон наделяет совет достаточно широким спектром полномочий. Поэтому важно, чтобы в него вошли действительно порядочные и грамотные собственники. Чего стоит только одно право председателя совета заключать договоры с управляющей компанией. С одной стороны, это упрощает процедуру – не нужно заходить к каждому в квартиру с договором. Жильцам достаточно поставить галочки в бюллетенях, что они согласны с выбором новой УК и поручают председателю заключить с ней договор.
Проводим собрание
Итак, прежде чем провести собрание, необходимо провести заседание инициативной группы для того, чтобы обсудить проблемы и вопросы, которые волнуют вас и остальных жителей дома. Ремонты, финансы, договор, цена договора, кого и куда выбрать – всех вопросов и не перечесть, поэтому выбираем наиболее важные на текущий момент. На повестке дня вопрос номер один – выбор совета многоквартирного дома и председателя совета дома. Затем составляем список кандидатов, изучаем положение о совете и председателе совета, если необходимо, то вносим коррективы в рассматриваемые документы. Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражены намерения инициаторов выйти на общее собрание и перечень вопросов которые они собираются обсудить с остальными жителями.
Итак, повестка дня планируемого собрания осознана, обсуждена с соседями и сформулирована. Теперь надо ознакомить остальных жителей дома с вашей инициативой. Составляем реестр (список) всех собственников с указанием площади занимаемых ими помещений. Не забываем, что собственники «голосуют» квадратными метрами квартиры. После этого можно собирать собрание по поводу избрания совета многоквартирного дома.
Общее собрание собственников многоквартирного дома может быть проведено в одной из двух форм. Первая форма - совместное присутствие (собрание, на котором в определенном месте и в определенное время будут присутствовать собственники помещений для обсуждения вопросов, включенных в повестку дня, и принятия решений по поставленным на голосование вопросам).
Вторая форма организации собрания - это заочное голосование. Оно проводится путем выдачи каждому собственнику опросного листа или бюллетеня с указанием повестки дня, принятия решения каждым собственником помещения по вопросам, поставленным на голосование, без их совместного присутствия и передачи этих письменных решений в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении такого собрания.
Обеспечение надлежащей явки собственников помещений является одним из важных условий проведения общего собрания в форме совместного присутствия. От этого зависит правомочность принятия решений, поэтому проводить собрание рекомендуется в выходные дни. Особо надо заметить, что заочное голосование возможно только при условии предварительного проведения собрания в форме совместного присутствия. Если на таком собрании не было кворума, то только тогда может проведено заочное голосование. Причем повестка дня должна остаться неизменной.
Дальше всё, как обычно. Обсуждаем, спорим, говорим и в итоге переходим к голосованию. Голосуем по каждому отдельному вопросу «под протокол». Свою волю выражаем просто: - «за», «против», «воздержался». Собрание считается легитимным (правомочным), если на нём присутствовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Решение по тому или иному вопросу считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании, за исключением вопросов связанных с реконструкцией дома, вопросов пользования земельным участком, вопросов пользования общим имуществом, вопросов проведения капитального ремонта, решения по которым принимаются 2/3голосов.
Итак, всё обсудили, кандидатуры членов Совета, а уж тем более председателя Совета, рассмотрены, собрание проголосовало отдельно по каждому вопросу, указанному в повестке дня. Секретариат общего собрания подсчитывает голоса и оформляет итоговый протокол. Собрание состоялось, присутствующие лица выразили свою волю, демократия восторжествовала, председатель и секретарь собрания оформляют уведомления о состоявшихся решениях общего собрания и размещают их в местах, доступных для всех собственников.
Эта информация будет дана врезом на отдельном блоке
Врез №1
Документы, необходимые для создания совета дома в форме совместного присутствия.
протокол заседания инициативной группы;
объявления с повесткой дня общего собрания;
реестр всех собственников помещений в МКД;
реестр собственников принявших участие в голосовании;
протокол проведения общего собрания;
уведомления, информирующие собственников об итогах прошедшего голосования.
Самая главная трудность при таком способе проведения общего собрания заключается в том, что собрать в одном месте и в нужное время необходимое число собственников, да ещё с документами, подтверждающими право собственности, практически невозможно, для этого и существует форма заочного голосования.
Решение общего собрания может быть принято без совместного присутствия собственников помещений в определённое время в определённом месте для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Своё решение по вопросам, вынесенным на голосование, собственники могут выразить путём передачи бюллетеня по адресу, указанному в уведомлении, то есть в заочной форме голосования.
Первые шаги по проведению такого собрания принципиально не отличаются от тех, которые нужно предпринять при организации очного голосования.
Инициатор общего собрания или инициативная группа принимает решение о проведении общего собрания в заочной форме. Как и в первом случае, обсуждается повестка общего собрания, рассматриваются кандидатуры членов совета и председателя совета и т.д. Но дальше возникают различия. Члены инициативной группы должны изготовить уведомления, в которых извещают каждого собственника о предстоящем голосовании. В уведомлении указывают кто, зачем и по каким вопросам просит остальных собственников высказать своё решение. Где и как можно ознакомиться с необходимыми материалами и информацией. Куда и до какой даты собственник может сдать своё решение. Все это отражается в уведомлении.
Врез № 2
Документы, необходимые для создания совета дома в форме заочного голосования.
- протокол заседания инициативной группы;
- реестр всех собственников;
- уведомления и бюллетени для голосования;
- протокол решения общего собрания + полученные уведомления и бюллетени
- уведомления, информирующие собственников об итогах прошедшего голосования.
Что будет, если не выбрать совет.
Если до июня 2012 собственники сами не проявят активность, то в течение трех месяцев это сделает местная администрация. Жильцам предложат или выбрать совет, или создать ТСЖ. Все это может привести к тому, что в совет войдут те люди, которые угодны только управляющей компании.
Поэтому, если вы привыкли считать свои деньги, не отмахивайтесь от вопросов управления своим домом. Создание совета многоквартирного дома – это мощный инструмент в руках грамотных и неравнодушных жителей, возможность проконтролировать работу своей управляющей компании.
Совет дома, как институт представительства собственников - очень хорошая идея. Ведь даже управляющей компании с группой собственников проще строить отношения, чем со всеми собственниками дома в отдельности. Здравый смысл и законодательство говорят, что решать должен хозяин, а исполнять решение – управляющая организация.
Приложение 1
ОБЪЯВЛЕНИЕ
(вывешивается в местах общего пользования не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания)
УВАЖАЕМЫЕ СОБСТВЕННИКИ ПОМЕЩЕНИЙ
многоквартирного дома № ___по ул.________ г. _________ !
«___»__________ 201__ года в ____ часов в помещении _________________ будет проходить
ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ.
ПОВЕСТКА ДНЯ:
1. Об избрании председателя и секретаря собрания.
2. Об избрании счётной комиссии (при значительном количестве собственников помещений и голосовании бюллетенями) .
3. Об избрании совета многоквартирного дома.
4. Об избрании председателя совета многоквартирного дома.
5. Об оформлении протокола и ознакомлении с принятыми решениями.
Ознакомиться с материалами по вопросам повестки дня можно в помещении________________ , дополнительную информацию можно получить по тел._____________ с 10-00 до 17-00.
Инициативная группа собственников жилья в составе: Иванов И.И., кв.№15
…………………
………………….
Петров П.П., кв.№77
Приложение 2
(вручается каждому собственнику под роспись или направляется заказным письмом)
собственников помещений в многоквартирном доме по адресу:
г. ________________, ул. ____________________ №_____.
_________________________________________________________________________________________________________________
(Ф.И.О, либо наименование юридического лица – собственника(ов) помещения)
________________________________________________________________________________________________________________
являющийся (-щаяся) собственником _______________ помещения № ______________________
(жилого/нежилого помещения)
на основании _____________________________________________________________________
(документ, подтверждающий право собственности (свидетельство, договор и т.п.)
сер. ______ № __________________от «___»__________ ______г. выданного_________________________________________________________________________
(кем выдан правоустанавливающий документ)
______________________________________________________________________________________________________________________
* Представитель собственника по доверенности № ____ от «____»__________200___г.,
(Ф.И.О. представителя)
Общая площадь помещения ______ кв. м.
ДЕР ЖАЛСЯ |
||||
Избрать председателем общего собрания Иванова Ивана Ивановича (собственник кв. 33), секретарем общего собрания – |
||||
Архипова Николая Николаевича (собственник кв. 21);
Ростовой Яны Михайловны (собственник кв. 2) |
||||
Избрать совет многоквартирного дома в количестве 5 человек сроком на 2 (два) года в составе: Плюшкина Николая Ильича (собственник кв. 21); Голубевой Валентины Петровны (собственник кв. 9); Указкина Сергея Ивановича (собственник кв. 2); Иванова Ивана Ивановича (собственник кв. 33); Петрова Николая Николаевича (собственник кв. 29) |
||||
Избрать председателем совета многоквартирного дома Иванова Ивана Ивановича (собственник кв. 33) |
||||
Поручить подписание протокола общего собрания председателю и секретарю собрания. Установить, что копия протокола после его подписания размещается на досках объявлений возле входов в подъезды дома. Поручить хранить подлинник протокола председателю совета многоквартирного дома. |
« ____» _______________ 201__ г. Личная подпись ______________
Будьте внимательны при заполнении бюллетеня для голосования! Своё решение по каждому вопросу Вы должны выразить, отметив только один из 3 вариантов
Дата окончания приема заполненных бюллетеней – до ___ час. «___» ___________ 20__ г.
С чего начать работу?
1. После выбора совета многоквартирного дома (МКД) рекомендуется провести первую встречу избранным советом для того чтобы познакомится, пообщаться обменяться контактными данными и понять каким образом совет сможет наиболее эффективно работать. Например, в совет вошли жители разных профессий – юрист, инженер, экономист. Логично, чтобы у каждого был свой участок работы, в котором он разбирается лучше остальных. В этом случае общая эффективность работы совета дома будет выше!
2. Необходимо изучить финансово-хозяйственную деятельность управляющей компании (УК) по обслуживанию вашего дома:
- договор управления МКД;
- сумму накопленных средств на счете дома;
- отчеты о проделанной работе за прошлые годы;
- структуру тарифа на содержание и ремонт, расценки на услуги;
- перечень проведенных работ по дому и основание проведения этих работ;
- сметы проведенных работ для анализа и другие документы.
3. Совместно с сотрудником УК (главным инженером или другим ответственным лицом) провести осмотр и изучение общего имущества дома, составить акт осмотра, записать все замечания. Отдельное внимание обратить на разрушения, повреждения и другие представляющие опасность моменты. При наличии повреждений - копию акта оставить в УК под входящий номер для их устранения. Взять в УК кадастровый план и узнать границы земельного участка под МКД.
4. Составить план необходимых работ по улучшению комфортности проживания на ближайший год (например, участие в программе по капитальному ремонту, ремонт подъездов, установка системы видеонаблюдения, ремонт детской площадки итд), определить источник финансирования, подготовить перечень для согласования на общем собрании МКД, провести общее собрание собственников для подписания протокола.
Что должно быть в договоре управления МКД?
1. Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес такого дома, границы земельного участка;
2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
5. Если не устраивает текущая редакция договора – необходимо сделать протокол разногласий к договору, обсудить рабочий вариант с юристами УК, затем согласовать его общим собранием жителей и передать в УК окончательный вариант.
Как контролировать?
1. На актах выполненных работ в отношении общего имущества МКД должна стоять подпись председателя или лица его замещающего. Соответственно, необходимо проверять и лично контролировать проведенные работы – вместе с мастером или инженером до подписания акта посмотреть место работ, убедиться в качестве, соответствии объемов и сроках проведенных работ, требовать указания в акте стоимости данных работ (при ее отсутствии).
2. Периодически брать в УК перечень проведенных работ и справку о состоянии лицевого счета дома, следить за изменениями.
3. При возникновении трудностей с расшифровкой сметы затрат, качеством или объемом выполненных работ можно привлекать специалистов из специализированных компаний или попросить провести проверку специалистами Службы строительного надзора и жилищного контроля.
Как провести общее собрание?
1. Все решения собственников жилья должны быть принять на общем собрании МКД. Порядок и процедура общего собрания прописана в Жилищном кодексе РФ (ст. 44-48). Необходимо уведомить всех жителей о проведении собрания за 10 дней (объявления на/в подъездах, местах общего пользования) Собрание бывает двух видов:
- очное (все жители собираются в условленном месте в назначенное время и дату);
- заочное (каждому собственнику под подпись вручается лист для голосования с повесткой вопросов).
2. Необходимо точно соблюдать процедуру собрания, в противном случае любой из собственников может оспорить решение собрания в суде.
3. Рекомендуем обратить внимание:
- объявление о собрании вывешивается за 10 дней до проведения;
- в объявлении должно быть указано, место, время, повестка собрания, а также кто является его инициатором и его контактные данные для связи;
- в повестке собрания одним из пунктов необходимо указать выбор секретаря, председателя собрания, счетной комиссии;
- если очное собрание не состоялось (собрать 50% и более собственников во дворе МКД очень сложно), то на собрании принимается решение о заочном голосовании, объявление о котором также вывешивается заранее, повестка заочного голосования должна полностью совпадать с повесткой очного (изменять нельзя).
Как сменить управляющую компанию?
1. Собственники МКД могут выбрать любую форму управления домом.
2. Для смены одной УК на другую - требуется провести общее собрание в соответствии с Жилищным кодексом РФ на котором собственниками будет принято решение о смене УК.
3. Письменно уведомить о решении собственников предыдущую УК (с копией решения, а также указать конкретную дату с которой новая УК намерена приступить к управлению домом). Период платы за комму¬нальные услуги в соответствии с законода¬тельством РФ установлен равным календар¬ному месяцу. Соответственно, целесообраз¬но, чтобы дата начала управления домом совпадала с первым числом месяца.
4. Руководитель прежней УК в течение семи дней после полу¬чения уведомления извещает энерго-снабжающие и коммунальные службы го¬рода о расторжении договоров по данному дому, если иной срок не установлен дого¬вором энергоснабжения или договором на поставку коммунальных услуг.
5. Прежняя УК передает вновь выбранной УК, а та прини¬мает: технический паспорт на дом и копии иной технической документации, докумен¬тацию паспортной службы, бухгалтерскую документацию и другие документы.
6. Если между сторонами склады¬вающихся взаимоотношений (управля¬ющая организация, ТСЖ, собственники помещений в доме, ресурсоснабжающие и коммунальные организации) не во всех случаях удается достичь согласия по условиям и срокам документальной передачи дома при изменении способа управления, а также по другим вопро¬сам, препятствующим надлежащему управлению многоквартирным домом, заинтересованная сторона должна об¬ратиться за разрешением спора в про¬куратуру или суд.
Что нужно помнить?
1. Все решения принимаются только общим собранием собственников. Необходимо помнить, что в квартире может проживать, например, три человека, но собственников может являться только один – только он имеет право голоса.
2. Все голоса рассчитываются исходя из общей площади квартиры к общей площади дома.
3. Все решения, все действия оформляются документально, все запросы в УК, в органы власти и другие учреждения идут под входящий номер, копия сохраняется. Прошло общее собрание – составили протокол. Жалоба/обращение – копия с входящим номером. Обязательно храните все документы!
4. Работа совета дома – это не мгновенное решение проблем и задач, которые были накоплены за несколько лет. Все сделать сразу и быстро – очень сложно. Поэтому работа совета МКД - поэтапная, рассчитанная как минимум на один-два года.
5. Вовлекайте жильцов в работу по управлению домом, контролю за УК и соблюдению порядка. Граница собственности – не порог квартиры, и даже не подъезд, а граница земельного участка (двора).
Организация управления МКД – серьезное дело. Оно подразумевает наличие знаний в разных сферах законодательства. Первым делом данное условие актуально для законодательных норм, которые разработаны в области ЖКХ. Число принимаемых документов ежегодно растет. Ориентироваться в них весьма сложно. Жизнь людей в МКД существенно разнится с проживанием в частном секторе. В первую очередь это определяется многими трудностями, выходы из которых нужно искать вместе, большинством владельцев. Чтобы наиболее продуктивно вести обслуживание здания, прежде стоит разобраться с организацией управления МКД, вариант которого подойдет каждому владельцу.
В чем заключается организация управления МКД
Организация управления МКД подразумевает, что все владельцы недвижимости (или же их доверенные лица) будут действовать согласованно.
Эта работа ориентируется на:
- сбережение недвижимости и ее целесообразное использование;
- предоставление различных коммунальных услуг проживающим в доме;
- создание удобных условий для жизни.
Собственникам в МКД нужно избрать вид организации управления недвижимым имуществом.
Эту проблему нужно решить непременно. Ведь право владения оборачивается ответственностью за состояние собственности. Также нужно следить, чтобы имущество не нанесло какой-либо вред окружающим по причине своего недолжного состояния.
Организация управления МКД включает в себя и его содержание в должном состоянии. Другими словами, управляющие лица обязаны:
- поддерживать чистоту в местах, которые предназначены для общего пользования, а также на близлежащей территории;
- следить за коммунальным обеспечением, подписывать соглашения с организациями-поставщиками ресурсов;
- отслеживать состояние всех технических систем сооружения и др.
Постановление Правительства России «Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению МКД» претерпело ряд изменений. Но тем не менее основная идея данного документа сохранилась в неизменном виде.
Стандарты говорят о правилах работы по организации управления МКД. Кроме того, они определяют зону компетентности должностных лиц и регулируют принятые ими решения. В соответствии с условиями Стандартов в управлении участвуют сами жильцы (и их объединения), а также поставщики коммунальных услуг и управляющие организации, власти субъекта РФ и местная власть.
По условиям Стандартов управляющие организации должны предоставлять владельцам возможность ознакомиться со сведениями о своих делах. А это значит, что любой интересующийся человек может увидеть список услуг, оказывемых УК, прочесть их описание, узнать о размере платы за каждую услугу.
Каждая из форм организации управления МКД сопровождается отдельными трудностями.
Например, порой сложно выработать общее решение. Чем больше людей проживает в доме, тем сложнее им будет прийти к единому мнению.
Если МКД управляется сторонней организацией, в данной ситуации большое значение имеет добросовестность УК.
Есть большая вероятность, что управляющая организация направляет средства владельцев не туда, куда они должны идти по закону. Как следствие, все это оборачивается долгими разбирательствами и предстоящим затяжным переизбранием правления.
Помимо прочего, нужно иметь в виду: автономная организация не слишком заинтересована в том, чтобы поддерживать дом в должном состоянии. Без надзора большое число вопросов может просто-напросто остаться без внимания.
Какими способами возможна организация управления МКД
Сейчас по закону возможны три варианта организации управления МКД.
У каждого из этих путей есть и отрицательные, и положительные стороны. В зависимости от обстоятельств гражданам подходят различные методы организации управления. Вместе с тем, значительной разницы между вариантами не наблюдается. В ЖК и законах, касающихся управления в этой сфере, ясно говорится об ответственности руководителя управляющей организации. Какая бы она ни была, жильцы должны в установленные сроки и в полном объеме пользоваться коммунальными услугами. Это относится в том числе и к услугам, связанным с уборкой общедомовой территории. Владельцы недвижимости должны пользоваться свободным доступом к сведениям об организации и ее деятельности.
Способ 1. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ)
ЖСК и ТСЖ - это два объединения, по смыслу почти идентичные в плане управления МКД. Если выбрана такая организация управления, то жильцы минимум раз в два года устраивают общее собрание, на котором с помощью голосования (большинством голосов) проходят выборы председателя правления. По той же схеме идет назначение членов этого правления. Человек, ставший председателем правления, берет на себя ответственность за все работы, которые будут вестись в доме. Если вдруг он не обнаруживает стремления работать по вашим жалобам и заявкам, которые касаются некачественного предоставления коммунальных услуг, можно смело идти в контролирующие организации. Председатель получает зарплату из кармана граждан. Его обязанностью является устранение всех недочетов.
Такие организации управления имеют существенные различия. ЖСК можно создать исключительно в МКД, который в свое время был построен с помощью взносов членов этого кооператива. Стоит также помнить, что с такими исходными условиями можно будет в будущем при желании поменять управление на ТСЖ или управление организацией. А вот обратного пути уже нет.
ТСЖ может появиться в любом МКД. Можно его образовать и в нескольких многоквартирных домах. Однако тут есть одно условие: дома должны иметь общие коммуникации. В ТСЖ большинством голосов разрешено поменять организацию управления на управление УК.
Если в доме отсутствует знающий человек, желающий заниматься МКД, но менять управление жильцы не стремятся, ЖСК или ТСЖ вправе подписать типовой договор управления МКД с управляющей организацией. При этом менять само управление не обязательно. И с момента подписания этого документа все проблемы, касающиеся коммунальных услуг, станут уделом управляющей организации.
Способ 2. Управление многоквартирным домом управляющей организацией (УК)
Управление МКД с помощью управляющей компании - наиболее часто встречающийся вариант. В УК можно объединить произвольное число строений, расположенных на любой территории. Управляющая организация - прежде всего коммерческое образование для получения прибыли. В связи с этим решение о размере зарплаты работников принадлежит директору организации, а никак не жильцам. УК вправе заниматься подписанием документов и с собственниками квартир, и с ТСЖ или ЖСК (в случае, если за такие условия проголосуют жильцы). Иногда идет речь не об услугах по управлению, а только по обслуживанию. Такой вариант хорош для тех, кто выбрал непосредственную организацию управления (ну или в тех домах, где деньги платятся сразу поставщикам).
Нововведение в организации управления МКД - закон о лицензировании УК. Отныне управляющие компании должны обзавестись лицензией. Это нужно для того, чтобы надзорные органы могли убрать недобросовестных игроков с рынка. При этом возможность восстановиться таким фирмам не предоставляется. Кроме того, это новшество не допускает создания ситуаций, при которых с одним МКД связаны сразу несколько организаций.
Фирме, только-только вступающей на рынок, не слишком сложно получить лицензию на управление МКД. Ей нужно будет написать заявление в Госжилинспекцию. Затем директору УК предстоит сдать экзамен. Последний шаг - оплата госпошлины. Бывает такое, что организация не справляется с возложенными на нее обязанностями. Это становится ясно, если контрольные органы завалены обращениями от жильцов. В таком случае Госжилинспекция может, во-первых, убрать этот дом из списка домов, которые находятся под управлением организации, а во-вторых, контрольные органы могут вовсе отозвать лицензию. Такие новые условия были направлены на усиление прозрачности и ясности работы УК.
Способ 3. Непосредственное управление многоквартирным домом
Организация управления при непосредственном управлении МКД достаточно проста, если рассматривать ее структуру. А вот в отношении самого управления данный вариант довольно трудоемок.
В МКД можно устроить непосредственное управление, если там максимум 30 квартир. Данный метод управления - лишь для небольших домов. Такая организация управления МКД предполагает, что сами жильцы будут заботиться обо всем: о коммунальных услугах, о ремонте и содержании своего дома и всем остальном. А когда ответственность лежит на всех одновременно, значит, ее ни у кого нет. Если налицо будет какое-то нарушение, не будет идти речи об уголовной или административной ответственности. Единственное, чего можно ожидать от организаций, осуществляющих контроль в данной сфере, так это то, что они попытаются обязать муниципалитет выставить дом на конкурс для заключения договора управления с УК.
Это случится, если жильцы будут недовольны условиями проживания. Если же граждан устраивает непосредственное управление, при котором все услуги поступают напрямую от ресурсоснабжающих компаний (а оплата в данном случае идет без посредников), если люди самостоятельно решают проблему с уборкой и вывозом мусора, то такой метод организации управления лучше всего. Здесь есть один важный момент: необходимо верно составить протокол общего собрания, на котором выбрать совет МКД. Если собственники недвижимости не способны обеспечить проживание с минимумом услуг, можно ввести в действие договор управления со специализированной организацией работы в доме.
Как законодательно регулируется организация управления МКД
До того момента, как был принят новый ЖК РФ, управление МКД находилось в сфере деятельности ЖКХ либо специальных служб. Эти структуры назначались муниципалитетом без уведомления жильцов. Таким образом, сторонним организациям было совершенно невозможно проникнуть на рынок жилищно-коммунальных услуг. Как результат - на данном поле деятельности конкуренция была нулевой. А заинтересованность в улучшении качества предоставляемых услуг отсутствовала.
После редакции ЖК России владельцам недвижимости предоставлено право самим думать о типе организации управления МКД. Отныне жители МКД должны были устраивать общее собрание. А на нем в обязательном порядке выбрать тот метод организации управления, который им кажется наилучшим.
Однако актуальное законодательство было со своими недочетами. По этой причине летом 2011 г. был скорректирован ЖК. Теперь у муниципалитета и самих жильцов появились полномочия в отношении контроля за тем, как выполняют свою работу управляющие организации. Новые включения в законы говорят о том, что ТСЖ нельзя сформировать тогда, когда дом еще строится. Плюс сами застройщики также не имеют права непосредственно участвовать в создании данной управленческой структуры.
Помимо прочего, новые нормы разрешают жильцам осуществлять коммунальные платежи напрямую через поставщиков ресурсов, избегая управляющую организацию.
В каком порядке происходит выбор способа организации управления МКД
Жильцы МКД на собрании (ст. 45-48 Жилищного кодекса) должны избрать удобный метод организации управления.
Да, именно должны, и никак иначе. Ведь по закону вместе с правом владеть каким-то имуществом граждане и юрлица еще несут обязанности определенного рода. Они ответственны за должное содержание этого самого имущества. Оно не должно вредить собственности или здоровью как собственника, так и сторонних лиц.
Инициатором собрания (как по коррекции метода управления МКД, так и по вопросу его выбора) является любой собственник (а также их группа, в том числе представители муниципальной доли собственности в МКД).
Общее собрание имеет силу, когда в нем задействованы граждане или их представители числом 50 % голосов от всех (ст. 42 ЖК). Решение по вопросу выбора метода организации управления МКД признается действительным, если за него отдали голоса более 25 %.
Решение, которое было принято собранием, обязательно к исполнению для всех собственников. Под его влияние подпадают в том числе и те жильцы, которые не принимали участия в голосовании. Те, кто голосовал против, также вынуждены будут согласиться с общим решением.
Если собственники захотят, то в любое время с помощью решения общего собрания они могут поменять организацию управления МКД.
Решение собрания, вынесенное с пренебрежением требованиями ЖК, собственнику дозволено оспорить лишь в суде.
В суд с заявлениями о признании недействительным решения собрания, принятого с нарушением условий ЖК, могут обратиться работники Госжилинспекции.
Только через суд и только собственник вправе оспорить решение собрания, если он там не был либо отдал голос против, а решение задевает его интересы и права.
Заявление об обжаловании вносится в суд в продолжение шести месяцев от дня, когда гражданин узнал либо должен был узнать о решении. Гражданам, пропустившим процессуальный срок по уважительным причинам, он может быть восстановлен (согласно статье 112 Гражданско-процессуального кодекса).
Если суд не восстанавливает сроки, любой жилец, не согласный с решением, может инициировать еще одно собрание, внеся на голосование вопрос об отмене предыдущего решения.
Подписание каких договоров подразумевает организация управления МКД
При управлении МКД товариществом собственников жилья (ЖК, прочими потребительскими кооперативами) данные юрлица подписывают разнообразные документы. Это и договор управления МКД, и договоры об оказании коммунальных услуг. Подписи требуют также договор о содержании и ремонте общего имущества в МКД и прочие договоры.
Бывают две схемы договорных взаимодействий, которые складываются между жильцами МКД и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при управлении руками ЖК, ТСЖ:
- Жильцы МКД доверяют право подписания документов ТСЖ (ПК, ЖК), а ТСЖ (ПК, ЖК) уже составляет и подписывает договор управления с управляющей организацией. Та, в свою очередь, находит поставщиков услуг и уже сама подписывает с ними договоры от лица ТСЖ (ПК, ЖК).
- Жильцы МКД разрешают подписывать бумаги на поставку услуг ТСЖ (ПК, ЖК). Это заносится в решение собрания, в договор управления, в устав ТСЖ, ПК, ЖК.
При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией жильцы ставят подпись в договорах управления, содержащих информацию о:
- работах и услугах по ремонту и содержанию общего имущества в МКД, алгоритме коррекции списка этих самых услуг, перечне коммунальных услуг, за которые отвечает организация;
- составе общего имущества МКД, адресе дома;
- принципе контроля за исполнением организацией обязательств;
- том, как определяется стоимость договора, как рассчитывается величина платежей за ремонт и содержание, за коммунальные услуги, и о том, какова последовательности внесения платы.
Договор управления с управляющей организацией по своему содержанию соответствует договору оказания возмездных услуг, предусмотренному гражданским законодательством России.
По условиям статьи 780 ГК, исполнитель (в данном случае - управляющая организация) должен оказать услуги самостоятельно (если вдруг другие условия не прописаны в договоре возмездного оказания услуг). Таким образом, организация либо своими силами предоставляет жильцам часть коммунальных услуг по условиям договора управления МКД либо (другой вариант) выступает связующим звеном между поставщиками услуг и жильцами этого дома.
Договоры с организациями-поставщиками услуг подписываются УК не от своего лица, а от имени жильцов.
При непосредственном управлении МКД существуют несколько путей сотрудничества с организациями, которые занимаются предоставлением коммунальных услуг:
- Договоры составляются со всеми (возможный вариант - с большинством) гражданами. Все или большинство собственников - это одна сторона в документе.
- По решению собрания в делах, которые касаются работы со сторонними организациями, может фигурировать один из жильцов по доверенности от остальных.
- Бумаги подписываются с каждым жильцом от своего имени.
Актуальное законодательство весьма полно отражает устоявшиеся схемы в организации управления МКД. Благодаря нормам, прописанным в законах, люди могут выбрать для себя наиболее комфортное управление, дабы осуществить на практике свое право распоряжения собственностью.
Как происходит организация управления МКД, если способ управления собственниками не выбран
Если граждане, проживающие в МКД, за год до конкурса на общем собрании так и не смогли выбрать определенную организацию управления (или решение не было реализовано), Жилищный кодекс отдает распоряжение органам местной власти устроить открытый конкурс на УК для управления МКД.
Если решение об организации управления не было принято самостоятельно собственниками, госвласть не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора управления МКД (по результатам конкурса), должна провести собрание собственников для решения вопроса о варианте управления МКД.
Если до завершения договора собственники не остановились на определенной организации управления (или решение не было реализовано), власти опять проводят открытый конкурс.
Формы документации содержатся в постановлении Правительства от 06 февраля 2006 г. №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД». Они не могут быть модифицированы ни организатором конкурса, ни органами госвласти субъекта РФ.
Открытые конкурсы организуются на базе таких принципов :
- добросовестная конкуренция;
- формирование одинаковых условий участия для юрлиц любой организационно-правовой формы и ИП;
- доступность сведений о конкурсе и обеспечение открытости его проведения;
- эффективное использование денег граждан для безопасных и благоприятных условий пользования помещениями в МКД;
- должное содержание общего имущества в МКД;
- предоставление коммунальных услуг гражданам, использующим помещения в доме.
Для открытых конкурсов и подведения результатов организатором формируется конкурсная комиссия . В ее состав не могут входить физлица, лично заинтересованные в итогах мероприятия. Если подобные лица обнаружатся, организатор должен сразу же вывести их из состава комиссии и назначить других лиц.
На заседаниях конкурсной комиссии разрешено приходить представителям ЖСК, ЖК, ТСЖ и прочих специализированных потребительских кооперативов, а также общественных объединений потребителей (их союзов, ассоциаций).
Извещение о проведении конкурса размещается организатором (или по его поручению специализированной компанией) в официальном печатном органе и публикуется на официальном сайте не менее, чем за 30 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие.
По условиям Правил проведения победителем становится организация, которая предложила за указанный организатором размер платы сделать наибольший объем работы по ремонту и содержанию общего имущества в МКД.
На базе части 5 статьи 161 ЖК местная власть в ходе 10 дней со дня конкурса должна оповестить всех собственников в МКД об итогах и о положениях договора управления.
Тот, кто одержал победу в конкурсе, в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления МКД гражданам для подписания в порядке, прописанном ст. 445 ГК РФ.
Жильцы должны поставить свою подпись в договоре управления с победившей организацией.
В условиях бурной реформы коммунального хозяйства возникла острая необходимость в правильном управлении многоквартирными домами. Если раньше эти вопросы были в ведении государства и местных органов власти, то теперь бремя забот возложено непосредственно на граждан – собственников жилых помещений. В большинстве случаев собственники не готовы самостоятельно управлять домами, из-за чего возникает множество проблем, которые требуют разрешения. Попробуем разобраться в этом вопросе.
Управление многоквартирным домом – это обеспечение условий проживания граждан, предоставление коммунальных услуг, содержание общего имущества, определение порядка пользования таким имуществом.
Жилищный кодекс РФ определяет такие виды управления:
управляющей организацией;
собственниками жилых помещений;
жилищными или специализированными кооперативами;
товариществом собственников жилья.
Вид управления выбирается на общих сборах собственников и подлежит изменению в любой момент. Если на протяжении календарного года собственники не определились с выбором вида управления, органы местного самоуправления на основании конкурса определяют управляющую компанию.
Управление многоквартирным домом управляющими организациями
Управляющая организация – это юридическое лицо, осуществляющее управление, эксплуатацию, санитарное и техническое обслуживание дома.
Такой вид управления осуществляется по договору, который заключается с собственниками жилья. Договор управления предусматривает равные условия для жильцов и имеет определенный срок действия.
В договоре обязательно указывается:
адрес дома и перечень имущества, управление которым будет осуществляться;
перечень работ и их частоту по ремонту дома и его содержанию, предоставляемые коммунальные услуги;
порядок расчета размера затрат на содержание, ремонт, стоимости услуг, порядок оплаты;
способ контроля собственниками исполнения обязательств.
Управляющая компания обязана приступить к исполнению договора на протяжении тридцати дней. Собственники жилья вправе отказаться от выполнения договора на основании ненадлежащего исполнения договора организацией, осуществляющей управление. Также предусматривается досрочное прекращение договора на основании смены вида управления.
Управление многоквартирным домом собственниками
Управление многоквартирным домом самими собственниками допускается, если количество квартир в управляемом доме не превышает двенадцати. Вопросы, связанные с таким видом управления, в том числе избрание совета дома, количество его членов, решаются голосованием на собрании собственников. К примеру, на общее собрание выносится вопрос о размере ежемесячных взносов на . Собранием проводится голосование о предполагаемом размере платежа и принимается решение, которое набрало более 50 % голосов.
Совет дома обязан:
обеспечивать выполнение решений собрания;
вносить на собрание предложения по проведению ремонтных работ, предоставлению коммунальных услуг;
представлять предложения по управлению;
представлять свое заключение по проектным договорам;
контролировать выполнение работ, качество предоставляемых услуг.
Управление многоквартирным домом жилищными кооперативами
Жилищный кооператив – это добровольное объединение граждан, предназначенное для удовлетворения потребности в жилье и управления домами. Члены такого кооператива собственными средствами участвуют в приобретении имущества, капитальном ремонте, содержании домов. В объединении должно быть не менее пяти членов, но не более количества квартир в строимом или приобретаемом доме.
Участником кооператива может быть юридическое лицо или гражданин, достигший шестнадцатилетнего возраста. Лица, желающие вступить в кооператив, считаются его членом после оплаты вступительного взноса.
Каждый участник такого кооператива обязан к внесению паевых платежей. Сроки и условия, внесения пая регулируются уставом кооператива.
Участнику кооператива решением сборов предоставляется жилье в доме кооператива в соответствии с размером взноса, уплаченного при вступлении. Право собственности на жилое помещение наступает с момента полного внесения взноса.
Раздел имущества жилого кооператива происходит среди пайщиков и допускается в случае наличия изолированных помещений. Если предполагает изоляцию недвижимого имущества, такое имущество также подлежит разделу.
Управление многоквартирным домом ТСЖ
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это объединение собственников с целью общего управления, владения, использования, распоряжения, в пределах федерального законодательства, общим имуществом, имуществом собственников домов, для создания, приращения и сохранения такого имущества.
Число членов такого товарищества должно быть больше 50% от общего количества собственников. Решение об учреждении товарищества принимается общим сбором по результатам голосования.
Такие товарищества могут быть образованы:
собственниками недвижимости в домах, количество квартир в которых не более тридцати, если дома находятся на участках с общей границей, общим инженерным, техническим обеспечением и инфраструктурой.
собственниками нескольких близкорасположенных домов, дачных домов с приусадебными участками, если такие дома расположены на участках с общей границей, общим инженерно-техническим обеспечением, инфраструктурой, обслуживающей эти дома.
Для исполнения возложенных функций товарищество обязано:
осуществлять управление многоквартирным домом
обеспечивать санитарное, техническое состояние имущества
обеспечивать выполнение участниками обязанностей по содержанию, ремонту имущества в доме
Управляющим органом таких товариществ является правление товарищества. Вышестоящим органом управления товариществом является собрание собственников.
ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, а именно:
обслуживание, ремонт недвижимого имущества;
строительство;
сдача в аренду имущества в доме.
Средства от занятия хозяйственной деятельностью направляются на оплату общих расходов.
Независимо от выбранного вида управления, лицо, управляющее домом, несет ответственность по возложенным на него обязательствам перед собственниками.
Защита жилищных прав собственников, нарушенных в результате управления домом, возлагается на лицо, осуществляющее управление и на судебную систему РФ.